Evergrande: la caída de un gigante chino que puede provocar un tsunami mundial.

Gildardo Cilia, Alberto Equihua, Guillermo Saldaña y Eduardo Esquivel.



El origen


China, en los últimos 30 años, se ha consolidado como una sociedad de consumo sustentada sobre bases metropolitanas; es decir, dejó de ser una sociedad eminentemente agraria, dentro de un proceso histórico que inició al finalizar los años setenta del siglo pasado. El crecimiento de las principales ciudades y el surgimiento de nuevas urbes trajo consigo la expansión del mercado inmobiliario chino, concentrando el 78% de la riqueza en el sector de bienes raíces. Este contexto favoreció a empresas inmobiliarias como Evergrande Real Estate Group, una de las de mayor expansión y ubicada entre las más grandes del mundo.


El crecimiento del mercado inmobiliario de China - pese a la presencia de un Estado que centraliza decisiones - dio origen a procesos altamente especulativos, llevando los precios a niveles insospechables. La cotización de los bienes inmuebles sobrepasa la capacidad de compra de la gran mayoría de los ciudadanos y en grandes áreas de las ciudades chinas supera a las de los mercados urbanos más caros del mundo (Londres, Sídney y Nueva York). A esto hay que agregar que los préstamos se hicieron cada vez más riesgosos, lo que ha inhibido su contratación y ha aumentado los riesgos de impago.


El fenómeno inmobiliario de China se puede concebir, así, como una burbuja especulativa en donde los precios se han retroalimentado con mecanismos de deuda tanto de los demandantes de vivienda como de las propias empresas. Esto significa que el aumento en los precios de la vivienda no ha ido a la par con la evolución de los ingresos de las familias y con la creación de riqueza de la población; por lo que se ha recurrido a préstamos en un entorno de crecientes costos financieros y especulativos.


Con el propósito de inhibir el endeudamiento, en China los pagos iniciales para la adquisición de inmuebles se sitúan entre 40 y 50% del valor de las propiedades, muy por encima de lo que se observa en los países occidentales (de 10 a 20%). Si bien esto contrae la demanda de créditos, sobre todo, la de los sectores de bajos ingresos; en la práctica ha sido un bumerang ante la disminución del ingreso de las familias chinas, estimada en 44% a finales de 2019, el periodo más álgido de la crisis pandémica en ese país. Esto condicionó a que las personas (las de percepciones medias) no tuvieran ingresos suficientes para igualar el precio inicial de compra y más grave aún, que estuvieran ante la imposibilidad de realizar los pagos subsecuentes para complementar el pago de sus viviendas. Los adquirientes se hicieron en sumo grado dependientes de los prestamistas, que ante la ampliación de riesgos por el deterioro de los ingresos actuaron elevando las primas de riesgo (tasas de interés). El efecto general ha sido una reducción de compradores potenciales, pero sin que se suscite disminución en el precio de las viviendas.


La burbuja especulativa se ha dado, entonces, porque aun cuando la demanda real por vivienda ha disminuido, la especulación no lo ha hecho en la misma dirección; dada la existencia de procesos de endeudamiento crecientes que elevan los precios de las viviendas por encima del valor subyacente inicial. Dentro de este contexto, el gobierno chino actuó limitando préstamos tanto a las empresas desarrolladoras como a los compradores, a efecto de enfriar el mercado. El propósito era frenar la exposición a la insolvencia que se haría patente en el momento de hacer exigibles pagos dentro de una burbuja de precios poco controlable y en un entorno de primas de riesgo crecientes.


La restricción crediticia tuvo un efecto no deseado hacia los promotores de vivienda que dependen en sumo grado de los préstamos bancarios para desarrollar nuevos proyectos. La política restrictiva puede traer como costo una contracción de la economía. El sector inmobiliario juega un papel prominente en la economía y los impactos en cascada pueden ser impresionantes. Las universidades de Harvard y Tsinghua estiman que una caída en 20% de la actividad inmobiliaria podría conducir a una contracción de 5% en el Producto Interno Bruto (PIB) de la economía de China.


El desplome de Evergrande


El salto urbano de la economía de China, que tuvo como consecuencia la impresionante expansión del mercado inmobiliario hizo que surgieran grandes empresas como Evergrande. El proceso de urbanización se intensificó en los años noventa del siglo pasado; de modo que a partir de esa etapa, esta empresa y otras construyeron enormes áreas urbanas, incluso erigieron centros urbanos. El efecto multiplicador de sus inversiones generó encadenamientos con industrias vinculadas a la construcción y servicios urbanos, ampliaron el nivel de empleo y satisficieron la demanda de vivienda de las clases medias ascendentes; quienes encontraron en la inversión patrimonial la mejor forma de canalizar sus ahorros. Asimismo, fueron factor de desarrollo regional y posibilitaron el enriquecimiento de gobiernos locales con las ventas de tierras. Difícilmente, se podría entender el ascenso del país asiático sin la contribución del sector inmobiliario.


El crecimiento del país comunista empujó el desarrollo de grandes conglomerados, que supieron aprovechar sin restricción alguna las ventajas que ofrecía la transformación de una economía de Estado a una economía de mercado. Evergrande es un ejemplo de ello, con un plan de negocios peculiar sustentada más en en el crecimiento de pasivos que en la consolidación patrimonial. Aun así, el gigante, con grandes deudas, diversificó su operación: invirtió en vehículos eléctricos, parques deportivos y temáticos; posee un negocio de alimentos y bebidas; vende agua embotellada, comestibles, productos lácteos y otros bienes en toda China; compró un equipo de fútbol y actualmente está trabajando en la edificación del estadio más grande del mundo con un presupuesto estimado en 1,700 millones de dólares y cuya forma es la de una gigantesca flor de loto en el que podrán asistir más de 100 mil personas.


El origen de la crisis de Evergrande está inmerso en la burbuja especulativa que quiso contener el gobierno de China desde hace más de un año; revirtiéndose lo que antes se observaba. Durante casi tres décadas la empresa se vio beneficiada por un modelo de negocios que posibilitaba tener acceso a dinero prestado de bancos, proveedores, de sus clientes e incluso de pequeños inversionistas o de sus trabajadores, que encontraban atractivo el rendimiento que ofrecían sus instrumentos financieros o bursátiles. En el modelo de negocios se podían también vender inmuebles antes de estar edificados; es decir, contaba con un flujo de recursos continuo que le permitía invertir otra vez, proveniente de proyectos inmobiliarios que estaban sin concluir o sólo en los planos arquitectónicos.


La forma de operar de la empresa era básicamente con deudas; de modo que no podía más que incurrir en un excesivo apalancamiento. Ante la eventualidad de que se “pinchara” la burbuja especulativa inmobiliaria, los reguladores del gobierno de China establecieron tres reglas financieras como mecanismo para controlar y limitar las deudas de las empresas.

  1. Que la relación entre pasivos y activos debe ser inferior a 70%.

  2. Que la relación entre la deuda neta y el capital social debe ser menor al 100%

  3. Que la relación entre el efectivo y la deuda a corto plazo debe de ser al menos de 100%.

Evergrande no cumplía con estas condiciones, de tal manera que se le cerraron las puertas de acceso al crédito institucional y se vio obligado a vender parte de sus activos con descuentos de hasta 30%, además vendió parte de sus negocios de tecnología y automóviles para cumplir con las reglas financieras impuestas por el gobierno.


A los problemas financieros, se sumó la disposición de las autoridades de China de prohibir el prepago en las edificaciones proyectadas o no terminadas. Los problemas de liquidez se profundizaron a tal punto que la empresa, en agosto de 2020, les remitió un comunicado a las autoridades chinas, advirtiendo que esto podría ocasionar el impago de sus préstamos; ofreciendo recortar su endeudamiento con el objetivo de reducir sus pasivos a la mitad para el año de 2023.


Sin la capacidad de contar con efectivo para sus negocios y ante la venta precipitada de activos, Evergrande pronto degradó su situación patrimonial y financiera. Algunos indicadores refieren de que la empresa presenta un gran desequilibrio, que imposibilitan siquiera su operación:

  1. La deuda del grupo Inmobiliario es de 303,009 millones de dólares.

  2. Un monto de deuda de 127,500 millones de dólares (el 42,1% del total) tiene un vencimiento inferior a un año.

  3. El efectivo en caja de Evergrande se estima en 10% de su pasivo a corto plazo (12,750 millones de dólares); es decir la compañía padece un “claro problema de liquidez”.

Los datos, así, nos refieren que la empresa tiene problemas mayúsculos: 1) no tiene la capacidad de contratar deuda y la posibilidad de reestructurarla se reduce por su insolvencia y deterioro patrimonial; 2) no tiene la capacidad de generar suficiente efectivo para afrontar sus obligaciones de corto plazo; 3) se quedó sin su modelo de negocio, es decir, no puede seguir operando con el esquema de pagos anticipado de inmuebles y 4) la premura de liquidez lo obliga a vender activos (bienes inmuebles) de difícil realización a precios inferiores a su valor. Es decir, Evergrande es una gigante, al que el gobierno chino con sus reglas y restricciones le develó sus carencias; por no decir, que le puso pies de barro.


En inanición, con una caja que sólo cubre el 10% de las deudas a corto plazo, lo que ha seguido es el deterioro bursátil. La valoración bursátil comparada con su máximo histórico ha tenido un deterioro de 92.3% y sólo en los últimos 12 meses la caída fue de 88%. Los continuos desplomes han hecho ahora que la empresa esté valuada en 30,200 millones de dólares de Hong Kong, lo que significan 3,877 millones de dólares americanos. Esta última cifra sólo significa el 1.3% de sus deudas, mismas que que ascienden a 303,009 millones de dólares.


Hacia donde va el tsunami


Los analistas han puesto especial énfasis en mostrar hacia donde irán las olas que provocará el derrumbe del gigante chino. Algunos han tratado de dilucidar - con opiniones encontradas - si esto puede llevar a una crisis como la de 2008. La mayoría coincide que esto no va a suceder así porque la situación de las empresas que han dado origen a las turbulencias es muy diferente: Evergrande es una empresa de desarrollo inmobiliario con una operación más bien local (si local se le puede llamar a China); mientras que Lehman Brothers es una empresa financiera que tenía inversiones en productos financieros y derivados reestructurados muy complejos. Los agujeros también son distintos: el de Evergrande es de poco más de 300,000 millones de dólares, el de Lehman Brothers era de 600,000 millones de dólares.


Es necesario poner a la vista otros indicadores. El primero y más importantes es lo que representa el sector inmobiliario en los indicadores del PIB en China y su impacto en el crecimiento económico, porque, sin asustar, Evergrande puede ser sólo la punta del iceberg. El número para resaltar es que el conjunto del sector inmobiliario chino representa aproximadamente 29% de su PIB y se calcula que su deuda asciende a 5 billones de dólares. Poco se sabe si las reglas de regulación impuestas por el gobierno de China han significado una corrección hacia las otras empresas o si precipitarán nuevos derrumbes, lo cual sería catastrófico. Las estimaciones de las universidades de Harvard y Tsinghua ahí están: una caída del 20% del sector inmobiliario podría conducir a una caída de 5% del PIB de China. Por otra parte, estrategas de Goldman Sachs estiman que el colapso de Evergrande podría reducir el PIB en China en 350,000 millones de dólares, aproximadamente el 2% de su PIB.


China es la segunda potencia del mundo y su PIB representa 15% del PIB mundial. Una reducción del PIB chino si repercutirá gravemente en otras regiones, sobre todo en aquellos países en donde existen relaciones comerciales y que son proveedores de materias primas como Chile y Peru (cobre), y Brasil (mineral de hierro), sin olvidar a Venezuela y Colombia (petróleo). En general, para hablar de crack se tendría que pensar en todas las industrias relacionadas con la producción de materiales para la construcción (cemento, acero, aluminio, zinc, cobre, entre otros), así como en todos los países proveedores. Esto es, de ningún modo el desplome de Evergrande y menos los problemas que presenta el sector inmobiliario de China debe menospreciarse.